DEVENTER – Prinsjesdag 2024 staat voor de deur en daarmee uiteraard ook de presentatie van het nieuwe Belastingplan. Voor vastgoedbeheerders en -beleggers zijn de aankondigingen op deze dag van groot belang. Wij blikken alvast vooruit; onderstaand een overzicht van de highlights voor de vastgoedsector.
Uiteraard geldt dat wij dit hebben gebaseerd op de huidige verwachtingen voor wat betreft het Belastingplan, dat dinsdag a.s. officieel aan de buitenwereld wordt gepresenteerd. Toepassing van deze nieuwe wetsvoorstellen gaan pas in na akkoord van de Eerste- en de Tweede Kamer.
Verlaging algemeen tarief voor woningen niet in eigen gebruik
De vraag is of het kabinet met een voorstel komt om het algemene tarief van de overdrachtsbelasting te verlagen van 10,4% naar 8%. Vooralsnog is het onduidelijk of deze maatregel alleen van toepassing is op woningen die niet in eigen gebruik zijn, of dat dit geldt voor commerciële vastgoed. Voor woningen als zijnde een woning die als hoofdverblijf dient geldt momenteel al een verlaagd tarief van 2%.
Kavelruilvrijstelling
Het kabinet zal naar verwachting de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting verder willen aanscherpen door opstallen uit te sluiten van deze vrijstelling. Hierbij worden agrarische opstallen uitgezonderd mits aan de voortzettingseis en landbouweis wordt voldaan.
Samenloopvrijstelling
Vanaf 1 januari 2025 zal de samenloopvrijstelling bij verkrijging van aandelen in een vastgoed vennootschap niet meer toepasbaar zijn. Normaliter is men bij een vastgoedtransactie overdrachtsbelasting of btw verschuldigd. Middels een aandelentransactie met onderliggend vastgoed gebruikt voor btw vrijgestelde doeleinden kan de btw heffing worden vermeden.
Aandelen in een vastgoedvennootschap worden dan per 1 januari 2025 in principe belast met 4% overdrachtsbelasting. Dit geldt voor vastgoed dat te kwalificeren is als zijnde ‘nieuwe onroerende zaken’. Voor onderliggend vastgoed in de vennootschap die men kwalificeert als ‘onbebouwde grond’ of ‘oude onroerende zaken’ blijft het huidige overdrachtsbelastingtarief van kracht.
Kortstondige verhuur
Binnen de huidige regelgeving is het met behulp van de zgn. ‘short-stay regelgeving’ mogelijk om als ondernemer een btw-compensatie te ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld door woningen na een verbouwing voor korte tijd zakelijk c.q. btw-belast te verhuren. Middels deze weg kan een ondernemer de btw op de verbouwingskosten terugvorderen via de btw aangifte. Op het moment dat de ondernemer vervolgens naar btw vrijgestelde woningverhuur overgaat, dan blijft het reeds toegekende btw voordeel behouden.
Het huidige kabinet heeft te kennen gegeven dat de toepassing van de regeling zoals bovenstaand omschreven ongewenst is. Het huidige conceptwetsvoorstel stelt dat een ondernemer, bij verbouwingen van tenminste € 30.000,-, voor een periode van vijf jaar dient bij te houden of de toegepaste btw-aftrek moet worden gecorrigeerd.
Vernieuwing box 3
Inmiddels ligt er een wetsvoorstel om vanaf 2027 een nieuw stelsel voor de belastingheffing in box 3 in te voeren. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat wanneer de voorgestelde hervorming van het belastingstelsel wordt aangenomen, het forfaitaire rendement waartegen zij nu worden belast, hoogstwaarschijnlijk verdwijnt. In plaats daarvan zal een systeem worden ontworpen waarbij het werkelijk rendement als uitgangspunt dient te worden genomen. Voor vastgoedbeleggers betekent dit in het kort dat er belasting zal worden geheven over de waardeontwikkeling van het onroerend goed. Met deze nieuwe regeling streeft de overheid naar het creëren van een systeem waarbij de belastingheffing beter aansluit bij de werkelijke economische situatie.
Het is daarbij zeker het overwegen waard om te kijken naar mogelijkheden om (nieuw) vastgoed onder te brengen in een BV, zeker wanneer u een hoge waardeontwikkeling verwacht in de komende jaren.
Onze voorlopige conclusie
Deze nieuwe ontwikkelingen laten duidelijk het belang zien van een lange termijnplanning en een degelijke administratie voor uw vastgoed. Denk hierbij aan een meerjarenonderhoudsplan, het investeren in verduurzaming, nauwkeurig gedocumenteerde boekhouding en een betrouwbare huurdersregistratie en begeleiding. Door middel van een duidelijke analyse van-, en een strategie voor uw vastgoedportefeuille te bepalen kunt u daar uw vastgoedportefeuille, als mede ook het rendement, verder mee optimaliseren.
