Prinsjesdag staat ieder jaar garant voor veel cijfers, maatregelen en beleidsvoornemens.
Voor vastgoedeigenaren en beleggers is uiteindelijk vooral één vraag relevant: wat betekenen de plannen voor het rendement, de exploitatie en de toekomstbestendigheid van vastgoed?
De Miljoenennota 2027 en het Belastingplan 2027 laten zien dat het kabinet nadrukkelijk probeert het investeringsklimaat te verbeteren. Woningbouw krijgt extra financiële ondersteuning, private investeerders worden expliciet betrokken bij de opgave en tegelijkertijd blijven verduurzaming, regelgeving en fiscaliteit belangrijke factoren bij investeringsbeslissingen.
Voor de vastgoedmarkt vallen daarbij een aantal ontwikkelingen op.
Lagere overdrachtsbelasting voor woningbeleggers
Een van de meest concrete fiscale wijzigingen voor vastgoedbeleggers is de voorgenomen verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen die niet door de koper zelf als hoofdverblijf worden gebruikt.
Vanaf 1 januari 2027 wil het kabinet het tarief verlagen van 8% naar 7%. Dit geldt bijvoorbeeld bij de aankoop van woningen die bestemd zijn voor verhuur. De maatregel maakt het niet alleen goedkoper om nieuwe verhuurde woningen aan te kopen, maar verlaagt ook de fiscale drempel bij transacties tussen beleggers.
Voor een vastgoedbelegger is één procentpunt verschil direct zichtbaar in de investeringsberekening. De verlaging kan daarmee invloed hebben op de haalbaarheid van acquisities, het benodigde eigen vermogen en uiteindelijk het rendement van een investering.
Daarmee is het een duidelijke beweging richting verbetering van het investeringsklimaat voor de particuliere en institutionele huurmarkt. Tegelijkertijd blijft vanzelfsprekend gelden dat een investering nooit op één fiscale maatregel kan worden beoordeeld. Huurpotentie, financieringslasten, onderhoud, verduurzaming en regelgeving blijven gezamenlijk bepalend voor de businesscase.
€ 7 miljard voor woningbouw en gebiedsontwikkeling
Prinsjesdag brengt dit jaar ook concretere financiële toezeggingen voor woningbouw.
Het kabinet stelt tot en met 2035 in totaal € 7 miljard beschikbaar om meer en sneller woningen te realiseren. Van dit bedrag gaat € 2,3 miljard naar de Realisatiestimulans, waarmee gemeenten € 7.000 ontvangen per gerealiseerde betaalbare woning. Daarnaast wordt € 940 miljoen beschikbaar gesteld voor grootschalige woningbouwlocaties en € 650 miljoen voor de Woningbouwimpuls.
Voor marktpartijen is vooral relevant dat niet uitsluitend wordt ingezet op subsidies voor gemeenten.
Er wordt ook € 205 miljoen beschikbaar gesteld voor innovatie, opschaling en het beter benutten van bestaande gebouwen en € 180 miljoen voor gemeentelijke grondaankopen waarmee ontwikkelingen kunnen worden versneld.
Dat sluit aan bij een ontwikkeling die wij in de vastgoedpraktijk steeds vaker zien: de woningbouwopgave zal niet alleen met traditionele nieuwbouw moeten worden opgelost. Ook transformatie, verdichting, splitsing en herpositionering van bestaand vastgoed kunnen daarbij een belangrijke rol spelen.
Voor eigenaren kan dat aanleiding zijn om opnieuw naar bestaand bezit te kijken. Is het huidige gebruik nog optimaal? Zijn er uitbreidings- of transformatiemogelijkheden? Kan een object anders worden gepositioneerd wanneer de gebruikersmarkt verandert?
Juist in een omgeving waarin nieuwe ontwikkelingen complex en kostbaar zijn, kan de bestaande portefeuille onverwachte ontwikkelruimte bevatten.
Middenhuur: € 500 miljoen voor private investeerders
Een interessante aanvulling op de eerdere plannen is de aandacht voor de middenhuur.
Het kabinet reserveert € 500 miljoen voor een objectsubsidie voor middenhuurwoningen.
Private investeerders kunnen hiermee een tegemoetkoming krijgen die kan oplopen tot € 10.000 per nieuw te bouwen middenhuurwoning. Het doel hiervan is het dichten van de kloof tussen de hoge bouw- en grondkosten enerzijds en de wettelijk begrensde huurprijzen door de Wet betaalbare huur anderzijds.
Dat is relevant, omdat juist in dit segment de afgelopen jaren discussie is ontstaan over de verhouding tussen betaalbaarheid enerzijds en een haalbaar investeringsrendement anderzijds.
Het kabinet erkent hiermee dat private investeerders noodzakelijk blijven om de woningbouwopgave te realiseren. Naast de objectsubsidie moet ook de verlaging van de overdrachtsbelasting hieraan bijdragen.
Voor beleggers betekent dit niet automatisch dat iedere middenhuurontwikkeling daarmee rendabel wordt. De uiteindelijke haalbaarheid blijft afhankelijk van onder meer grond- en bouwkosten, financiering, WWS-punten, toegestane huurprijzen, exploitatielasten en het benodigde rendement.
Wel ontstaat er meer ruimte om opnieuw naar projecten te kijken die eerder financieel moeilijk uitvoerbaar waren.
Box 3: richting werkelijk rendement, maar de uiteindelijke vorm is nog niet definitief
Voor particuliere vastgoedbeleggers blijft box 3 een belangrijk dossier.
Het uitgangspunt blijft dat vanaf 1 januari 2028 een nieuw stelsel wordt ingevoerd waarbij wordt aangesloten bij het werkelijk behaalde rendement. Het wetsvoorstel is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en is nog in behandeling bij de Eerste Kamer.
Prinsjesdag brengt echter een belangrijke nuance. Het kabinet geeft aan zorgvuldig te willen kijken naar de definitieve vormgeving van het stelsel en wil het systeem verder ontwikkelen richting een vermogenswinstsystematiek. Concrete voorstellen hiervoor moeten bij een volgend budgettair besluitvormingsmoment volgen.
Voor vastgoed is dat onderscheid relevant. Niet alleen de hoogte van het belastingtarief bepaalt immers het netto rendement, maar ook de vraag wanneer waardestijging wordt belast en welke inkomsten en kosten in de heffing worden betrokken.
Voor particuliere beleggers blijft het daarom verstandig om bij langetermijnscenario's rekening te houden met een veranderende fiscale behandeling, zonder nu al uit te gaan van één definitieve systematiek.
Verduurzaming wordt steeds nadrukkelijker een investeringsvraagstuk
Ook verduurzaming blijft een vast onderdeel van de vastgoedstrategie.
Voor ondernemers wordt de Energie-investeringsaftrek (EIA) per 1 januari 2027 verhoogd van 40% naar 45,5%. Daarmee wordt het fiscale voordeel groter voor kwalificerende investeringen in energiebesparing en duurzame energie.
Voor vastgoed kan dat relevant zijn bij bijvoorbeeld investeringen in installaties, isolatie, energieopwekking en andere energiebesparende maatregelen, voor zover deze binnen de voorwaarden van de regeling vallen.
Tegelijkertijd spelen praktische knelpunten een steeds grotere rol. Het kabinet noemt netcongestie, vergunningverlening en regeldruk expliciet als belemmeringen die moeten worden aangepakt om private investeringen mogelijk te maken.
Dat is herkenbaar in de vastgoedpraktijk. Een verduurzamings- of herontwikkelingsplan kan technisch en financieel aantrekkelijk zijn, maar alsnog vertraging oplopen doordat voldoende netcapaciteit ontbreekt.
Daarom wordt verduurzaming steeds minder een op zichzelf staand technisch vraagstuk. Het raakt de investeringsplanning, financiering, verhuurbaarheid en uiteindelijk ook de waarde van het vastgoed.
Een strategisch meerjarenonderhoudsplan moet daar rekening mee houden. Niet alleen de technische levensduur van een installatie is relevant, maar ook de vraag of een toekomstig onderhoudsmoment kan worden gecombineerd met verduurzaming en welke regelgeving of subsidies daarbij van toepassing zijn.
Nieuwe regels voor servicekosten vanaf 2027
Los van de nieuwe Prinsjesdagmaatregelen staat voor woningverhuurders per 1 januari 2027 nog een relevante wijziging op stapel: de Wet modernisering servicekosten.
Vanaf die datum geldt voor nieuwe huurcontracten een limitatieve lijst van acht soorten kosten die als servicekosten mogen worden doorberekend. Ook worden duidelijkere regels geïntroduceerd voor de berekening en verdeling van die kosten en krijgt de Huurcommissie ruimere toetsingsmogelijkheden.
Hoewel dit geen nieuw Prinsjesdagvoorstel is, hoort het wat ons betreft wel thuis in het overzicht van ontwikkelingen waarmee vastgoedeigenaren richting 2027 rekening moeten houden.
Een correcte servicekostenadministratie wordt daarmee nog belangrijker. Zeker bij complexen met meerdere huurders is het verstandig om tijdig te controleren of huurovereenkomsten, verdeelsleutels, voorschotten en jaarlijkse afrekeningen aansluiten bij de nieuwe regelgeving.
Vooruitkijken naar 2027 en verder
De plannen die op Prinsjesdag zijn gepresenteerd zijn voor een deel nog wetsvoorstellen. Het Belastingplan 2027 moet de komende maanden nog door de Tweede en Eerste Kamer worden behandeld voordat de maatregelen definitief zijn.
De richting is echter duidelijk. Het kabinet probeert meer investeringsruimte te creëren voor woningbouw en middenhuur, terwijl tegelijkertijd grote opgaven blijven bestaan rond verduurzaming, netcapaciteit, betaalbaarheid en regelgeving.
Voor vastgoedeigenaren en beleggers blijft het daarom zaak om nieuwe regelgeving niet alleen afzonderlijk te beoordelen, maar tijdig te vertalen naar de eigen portefeuille en vastgoedstrategie.
Curo Vastgoed ondersteunt vastgoedeigenaren en beleggers bij deze afwegingen. Vanuit asset-, property- en technisch management kijken we daarbij zowel naar de dagelijkse exploitatie als naar de duurzame waarde en toekomstbestendigheid van vastgoed.
Meer weten over wat de ontwikkelingen richting 2027 kunnen betekenen voor uw vastgoed of portefeuille? Neem gerust contact met ons op.
