We ondersteunen een deel van onze opdrachtgevers bij de verhuur van woningen. Dit betreft woningen van zowel onder als boven de geliberaliseerde huurgrens. Voor deze laatste categorie is er nu een nieuwe wet aangenomen. De betreffende opdrachtgevers hebben we reeds persoonlijk geïnformeerd. In onderstaand artikel geven we inhoudelijke tekst en uitleg over de nieuwe wet.
“Voor het eerst maximum aan huurverhogingen in de vrije sector”, kopte Het Parool op 23 maart 2021. De kogel is door de kerk, want de Eerste Kamer stemde in navolging van de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel van PVDA Kamerlid Henk Nijboer.
Het aangenomen wetsvoorstel maximeert niet alleen de jaarlijkse huurverhogingen (indexering) in de geliberaliseerde sector voor 3 jaar, maar schrapt ook artikel 7:274 lid 1 sub d van het Burgerlijk Wetboek. Het gaat daarbij om de zogenaamde marktconforme huurprijsaanpassing die doorgaans eens in de 5 jaar kan worden toegepast. Het wetsvoorstel is voor een leek tamelijk cryptisch opgesteld, maar bottom line is dat de maximering van de jaarlijkse huurprijsverhoging (indexering) voor 3 jaar geldt en dat de mogelijkheid om de huurprijs vijfjaarlijks marktconform aan te passen 3 jaar na inwerkingtreding van dit wetsvoorstel wordt afgeschaft.
Wij leggen kort uit wat dit voor gevolgen heeft voor verhuurders van geliberaliseerde woonruimte.
Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt vrijwel geen huurprijsbescherming. De belangrijkste regel is dat de huurprijs slechts eens per 12 maanden mag worden verhoogd (indexering). De huurprijs kan op twee manieren worden verhoogd: door middel van een verhogingsbeding in de huurovereenkomst, of door middel van het aanbieden van een nieuwe overeenkomst (redelijk voorstel) met een verhoogde (marktconforme) huurprijs. Is het voorstel redelijk en weigert de huurder, dan levert dat een opzeggingsgrond op en kan de verhuurder de huurovereenkomst door de rechter laten beëindigen. Die laatste optie passen verhuurders vaak toe in het geval dat de huurprijs ver onder de marktconforme redelijke huurprijs ligt.
Door het aannemen van de Wet maximering huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten wordt de 12 maandelijkse huurverhoging (indexatie) voor de komende drie jaren gemaximeerd op de inflatie plus 1 procentpunt. Daarnaast zal het over drie jaar na invoering van deze wet niet langer mogelijk zijn een voorstel tot aanpassing van de huur aan de marktconforme huurprijs aan huurder voor te leggen, nu daaraan de wettelijke grondslag daartoe over drie jaar komt te ontbreken. De wet beoogt de maximale verhoging van de huurprijs dwingendrechtelijk (dat wil zeggen dat hiervan niet ten nadele van de huurder in de huurovereenkomst mag worden afgeweken) te regelen en een oordeel over de redelijkheid van een huurverhoging niet aan de rechter te laten.
Bij bestaande huurovereenkomsten van geliberaliseerde woonruimte is een huuraanpassing naar de omstandigheden in de markt (artikel 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek) aan uitsterving onderhevig en nog slechts de komende drie jaar mogelijk. Als verhuurder moet u een verzoek tot marktconforme huuraanpassing dus tijdig indienen. De jaarlijkse huurprijsaanpassing (indexering en inflatie) is voor een periode van drie jaar beperkt tot maximaal de inflatie plus 1 procentpunt. Dat wil niet zeggen dat u als verhuurder geen redelijke percentages in de huurovereenkomst mag opnemen. De vraag is of deze maatregelen de huurders gaan helpen, nu het voor de hand ligt dat de verhuurders met kortere huurovereenkomsten zullen gaan werken om zo de marktontwikkelingen bij te houden.
Uiteraard informeren en adviseren wij onze opdrachtgevers inzake hoe om te gaan met bovenstaande.
Bron: Evert Baart en Wiert Jan Berghuis, beiden advocaat bij Van Diepen Van der Kroef.
